Hoe zit het met de Huurprijs en medezeggenschap in een overdekt winkelcentrum? Bron: Gemini.
Mogge! Leuk dat je deze vraag stelt over de dynamiek in een overdekt, openbaar winkelcentrum (zoals een mall met winkels als HEMA en kleinere shops). Ik duik erin op basis van de Nederlandse huurrechtpraktijk voor winkelpanden (artikel 7:290 BW). Het kort antwoord: ja, de huurprijs *kan* (maar hoeft niet altijd) afhankelijk zijn van de omzet van de huurder, en medezeggenschap speelt een rol in hoe het centrum gerund wordt. Voor grote ‘high-rollers’ zoals HEMA geldt vaak een gunstiger regime met meer invloed. aiGemini legt het stap voor stap UIT.
1. Is de huurprijs afhankelijk van de omzet
(netto of bruto) van de huurder?
In Nederland is de standaardhuur voor winkelruimtes een **vaste huurprijs**, vaak geïndexeerd aan de inflatie (CPI). Maar vooral in winkelcentra is **omzethuur** (of omzetgerelateerde huur) populair, omdat het risico’s deelt tussen verhuurder en huurder. Dit komt door leegstand en onzekere markten – verhuurders willen voorkomen dat winkels failliet gaan.
Hoe werkt het?
– Meestal een **hybride model**: een vast minimum (bijv. 70-80% van de marktprijs) + een variabel deel (5-15% van de omzet boven een drempel).
– Als de omzet tegenvalt (bijv. door corona of recessie), daalt de huur; bij hoge omzet stijgt die mee. Dit beschermt de huurder en motiveert de verhuurder om het centrum aantrekkelijk te houden (bijv. met marketing).
– **Netto of bruto?** Meestal **bruto omzet** (totale verkopen, exclusief BTW), maar partijen kunnen afspreken wat meetelt (bijv. exclusief retouren). Dit moet expliciet in de huurovereenkomst staan, anders discussie.
– **Afhankelijk van de huurder?** Nee, niet per se van de *specifieke* huurder, maar van diens *eigen* prestaties in dat pand. De verhuurder kijkt naar jouw omzet als benchmark voor aanpassingen, maar het is geen directe koppeling aan het totale centrum (tenzij in een clausule). Volledig variabele huur (100% omzet) is zeldzaam, want te onzeker voor verhuurders.
Bron Gemini: Praktijk in Nederland, waar omzethuur toeneemt door leegstand.
2. Is de medezeggenschap afhankelijk van de omzet van de huurder?
Medezeggenschap in winkelcentra is geen formeel recht zoals bij woninghuur (geen ‘Overlegwet’ voor commerciële panden). Het is **contractueel en informeel**: huurders overleggen vaak via een **huurdersraad** of **belangenvereniging** met de verhuurder over centrumzaken, zoals openingstijden, marketing, parkeren of renovaties. Dit is gebruikelijk in grotere centra om leegstand te voorkomen.
– **Afhankelijk van omzet?** Indirect ja: Verhuurders geven meer inspraak aan huurders met *hoge omzet*, omdat zij de ‘lokomotief’ zijn die bezoekers trekken. Lage-omzet-huurders (bijv. een kleine GSM-shop) hebben minder ‘stemrecht’ – het is machtsspel, geen wet. Als jouw omzet laag is, kun je minder eisen stellen; bij hoge omzet kun je onderhandelen over korting of prioriteit.
– **Vice versa: invloed van de huurder op het centrum?** Ja, sterke huurders beïnvloeden de regels. Bijv. als een huurder veel omzet draait, kan de verhuurder aanpassingen doen (bijv. betere verlichting) om dat te boosten, wat indirect alle huurders helpt.
3. Als high-roller (bijv. HEMA) vs.
kleine shop (bijv. GSM Topshop): meer zeggenschap?
Absoluut ja – dit is de kern van je vraag. Grotere ketens zoals HEMA zijn **anchor tenants** (trekkers): zij trekken footfall (voetverkeer) en verhogen de omzet van buren. Kleine shops zijn ‘satellieten’.
Meer zeggenschap voor HEMA?
– **Betere voorwaarden**: Lagere vaste huur, hogere omzetdrempels, of zelfs veto-recht op concurrenten (bijv. geen tweede HEMA-achtige shop). HEMA krijgt vaak input op lay-out, events of branchering (welke winkels naast elkaar).
– **Invloed op anderen**: Hun aanwezigheid helpt kleine shops (meer bezoekers), maar kan ook eisen stellen: bijv. HEMA wil geen discount-concurrent naast zich. Kleine shops hebben minder onderhandelingsmacht – zij nemen wat resteert.
– **Voorbeeld**: In nieuwe centra zoals Hart van de Waalsprong (Nijmegen) is HEMA een key tenant; het centrum is erom gebouwd, met HEMA als trekker. Kleine shops volgen.
| Huurder-type | Zeggenschap | Voorbeeld impact |
|————–|————-|——————|
| **High-roller (HEMA)** | Hoog: veto op concurrentie, input op centrumplan | Kan eisen: ‘Geen goedkope concurrent’ of ‘Betere looproute’ |
| **Kleine shop (GSM)** | Laag: accepteert standaardclausules | Profiteert van traffic, maar geen veto; risico op uitkoop bij leegstand |
Bron: Standaard in winkelcentra; anchor tenants dicteren vaak de mix.
Tips voor jou als huurder
– **Onderhandel slim**: Vraag omzethuur als je omzet onzeker is. Check concurrentieclausules.
– **Medezeggenschap claimen**: Sluit je aan bij een huurdersraad; samen sterker.
– **Advies**: Laat een jurist (bijv. via INretail) je contract checken – het ROZ-model (standaard huurovereenkomst) is een goed startpunt.
Je vraagt of de huurprijs en medezeggenschap in een overdekt winkelcentrum verschillen per stad, gemeente of provincie in Nederland. Kort antwoord: **ja, er zijn verschillen**, maar die komen vooral door lokale marktomstandigheden, niet door wet- of regelgeving op gemeente- of provincieniveau. Ik leg het kort uit.
Verschillen per stad, gemeente, provincie
– **Marktomstandigheden bepalen**: In grote steden (bijv. Amsterdam, Utrecht) zijn huurprijzen hoger door meer vraag en footfall. Een HEMA in Amsterdam betaalt meer per m² dan in, zeg, Enschede, maar krijgt ook gunstigere omzethuurvoorwaarden als anchor tenant. Kleinere steden of dorpen (bijv. Veenendaal) hebben lagere vaste huren, maar vaak minder flexibele omzethuur, omdat verhuurders minder risico nemen.
1. Huurprijs en omzethuur:
– **Gemeentelijke invloed**: Gemeenten stellen geen huurprijzen vast; dat is aan de verhuurder (vaak private partijen zoals Unibail-Rodamco). Wel kunnen lokale belastingen (OZB) of parkeertarieven indirect invloed hebben op de kosten voor huurders.
– **Provincie**: Geen directe invloed. Provinciale regels gaan meer over ruimtelijke ordening (bijv. waar centra gebouwd worden), niet over huurcontracten.
2. Medezeggenschap:
– **Grote steden**: In toplocaties (bijv. Kalverstraat of Hoog Catharijne) hebben anchor tenants zoals HEMA of Zara meer macht door hun aantrekkingskracht. Kleine shops hebben amper invloed, want de wachtlijst voor huurders is lang.
– **Kleinere gemeenten**: In kleinere centra (bijv. Emmen, Doetinchem) is de samenwerking tussen huurders en verhuurder vaak informeler. Huurdersraden hebben meer impact, omdat verhuurders afhankelijk zijn van lokale ondernemers om leegstand te voorkomen.
– **Geen wettelijke verschillen**: Medezeggenschap is contractueel en hangt af van de verhuurder, niet van gemeente/provincie. Grote spelers zoals Wereldhave (beheerder van veel centra) hanteren vaak standaardregels, maar passen ze aan per locatie.
3. Praktijkvoorbeelden:
– **Amsterdam (Gelderlandplein)**: Hoge huren, omzethuur gangbaar, anchor tenants zoals Albert Heijn domineren de zeggenschap.
– **Nijmegen (Hart van de Waalsprong)**: Lagere huren, HEMA als trekker krijgt voorrang in onderhandelingen.
– **Kleine gemeente (bijv. Oosterwolde)**: Minder omzethuur, meer vaste huur, huurdersraad heeft relatief meer invloed door lokaal karakter.
Conclusie
De verschillen zitten vooral in **economische factoren** (stad vs. platteland, vraag naar ruimte) en de **macht van de huurder** (HEMA vs. GSM-shop). Gemeenten en provincies hebben geen directe rol in huurprijzen of medezeggenschap, maar lokale omstandigheden (bevolkingsdichtheid, concurrentie) beïnvloeden de onderhandelingen. Wil je een specifieke stad/gemeente checken? Laat het weten!
